La fin d'un bail locatif est une étape encadrée par des règles strictes qui s'imposent aussi bien au bailleur qu'au locataire. Un congé mal formulé, envoyé hors délai ou sans motif valable est frappé de nullité, ce qui peut contraindre le bailleur à renouveler le bail contre sa volonté ou obliger le locataire à indemniser son propriétaire. Ce guide fait le point sur les règles applicables de part et d'autre.
1. Le congé donné par le bailleur
Le bailleur d'un logement loué à usage de résidence principale ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et sous des conditions très strictes. Il ne peut pas résilier le bail en cours, sauf manquements graves du locataire.
Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le bailleur peut donner congé à son locataire pour l'un des motifs suivants : reprise du logement, vente du logement, ou motif légitime et sérieux. »
Délai de préavis du bailleur
Le bailleur doit donner congé 6 mois avant l'échéance du bail (pour les baux vides) ou 1 mois avant l'échéance (pour les baux meublés).
Forme obligatoire du congé bailleur
Le congé doit être notifié par l'une des trois voies suivantes :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Acte d'huissier (ou de commissaire de justice)
- Remise en main propre contre émargement ou récépissé
Le congé doit mentionner expressément le motif invoqué et, selon le motif, comporter des informations complémentaires obligatoires (prix et conditions de vente pour un congé pour vente, identité du bénéficiaire pour un congé pour reprise).
2. Les trois motifs légaux du congé bailleur
A — Congé pour reprise personnelle
Le bailleur peut reprendre le logement pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants ou descendants directs). La reprise doit être réelle et sérieuse : habitation effective comme résidence principale.
Un congé pour reprise fictif (bailleur reprend le bien pour le relouer aussitôt) engage la responsabilité civile du bailleur. Le locataire abusé peut obtenir des dommages et intérêts. La juridiction compétente est le juge des contentieux de la protection (article 15 III de la loi du 6 juillet 1989).
B — Congé pour vente
Le bailleur peut vendre le logement occupé. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acquérir le bien en priorité aux conditions et prix notifiés dans le congé. Le locataire dispose de 2 mois pour faire connaître sa décision. S'il renonce, le bien est proposé à des tiers.
Article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. Cette offre court pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En cas d'acceptation, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente (ou quatre mois s'il recourt à un prêt immobilier).
C — Motif légitime et sérieux
Ce motif recouvre principalement les manquements graves du locataire à ses obligations : impayés de loyer, troubles de voisinage graves, défaut d'entretien du logement, utilisation du logement à des fins non résidentielles, etc. Le motif doit être réel, sérieux et suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
3. Protection renforcée de certains locataires
Certains locataires bénéficient d'une protection spéciale qui interdit au bailleur de leur donner congé, ou le contraint à proposer une solution de relogement.
| Profil protégé | Condition | Protection |
|---|---|---|
| Locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes | Ressources inférieures au plafond HLM | Congé interdit, sauf si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou des ressources modestes |
| Locataire hébergeant une personne de plus de 65 ans aux ressources modestes | Même plafond | Même protection |
| Locataire en situation de handicap reconnu | Handicap reconnu administrativement | Obligation de relogement dans le secteur géographique souhaité par le locataire |
Article 15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : protection des locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds PLUS (prêt locatif à usage social).
4. Le congé donné par le locataire
Le locataire a un droit de résiliation du bail à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis légal. Ce droit ne peut pas être limité par une clause contractuelle.
Délai de préavis standard
- Location vide : 1 mois de préavis
- Location meublée : 1 mois de préavis
Préavis réduit à 1 mois pour les locations vides
Le locataire d'un logement vide peut bénéficier d'un préavis réduit à 1 mois dans les situations suivantes :
Article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le délai de préavis applicable au locataire est d'un mois en cas : de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, si le logement est situé en zone tendue (liste fixée par décret), si le locataire bénéficie du RSA ou de l'AAH, en cas de raisons de santé justifiant un changement de domicile.
| Situation | Préavis locataire (vide) |
|---|---|
| Cas général | 1 mois |
| Zone tendue (28 agglomérations) | 1 mois |
| Mutation professionnelle | 1 mois |
| Perte d'emploi / nouvel emploi après perte d'emploi | 1 mois |
| Bénéficiaire du RSA ou de l'AAH | 1 mois |
| Raisons de santé (certificat médical) | 1 mois |
| Attribution d'un logement social (HLM) | 1 mois |
| Violence conjugale (ordonnance de protection) | 1 mois |
Forme et point de départ du préavis locataire
Le congé du locataire doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé. Le préavis court à compter du jour de la réception du courrier recommandé par le bailleur (ou par le mandataire), et non à compter de sa date d'envoi.
5. Conséquences d'un congé irrégulier
Un congé qui ne respecte pas les conditions de forme, de délai ou de motif est frappé de nullité absolue. Le bail se renouvelle alors automatiquement aux mêmes conditions pour une nouvelle période (3 ans pour un bail vide, 1 an pour un bail meublé). Le locataire peut faire constater cette nullité devant le juge, même après avoir libéré les lieux si le congé l'y avait contraint de façon abusive.