Le dépôt de garantie (souvent improprement appelé « caution ») est l'une des sources les plus fréquentes de conflits entre locataires et bailleurs à la fin d'un bail. Sa gestion est strictement encadrée par la loi : montant plafonné, délai de restitution impératif, justification obligatoire de chaque retenue, et pénalité de retard automatique. Ce guide fait le tour complet des règles applicables.
1. Définition et distinction avec la caution
Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail. Il a pour but de garantir l'exécution des obligations locatives (loyers impayés, charges impayées, réparations locatives dues à la sortie).
Il ne faut pas le confondre avec la caution solidaire, qui est une personne physique ou morale qui s'engage à payer à la place du locataire défaillant. Le dépôt de garantie et la caution solidaire sont deux mécanismes distincts pouvant coexister (sauf en cas de garantie Visale ou de souscription d'une GLI — garantie loyers impayés).
2. Montant légal du dépôt de garantie
Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le montant du dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal pour les locations vides, et à deux mois de loyer en principal pour les locations meublées. »
| Type de location | Plafond légal |
|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée (résidence principale) | 2 mois de loyer hors charges |
| Location saisonnière ou bail mobilité | Non encadré par la loi du 6 juillet 1989 |
| Colocation avec bail unique | 1 mois de loyer hors charges (location vide) |
Le dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail. Il ne porte pas d'intérêts au profit du locataire, sauf si le bailleur ne le restitue pas dans les délais légaux.
3. Délais légaux de restitution
Le délai de restitution dépend d'un seul critère : l'état des lieux de sortie est-il conforme à l'état des lieux d'entrée ?
Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire, lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou dans un délai maximal de deux mois en cas de différence. »
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'entrée | 1 mois à compter de la remise des clés |
| Différence constatée entre les deux états des lieux | 2 mois à compter de la remise des clés |
Le point de départ du délai est la remise effective des clés, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée. La date de fin de bail n'est pas le point de départ si les clés sont remises après.
4. Les retenues autorisées sur le dépôt de garantie
Le bailleur ne peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie que pour couvrir des sommes que le locataire lui doit légitimement :
- Loyers impayés (nets de charges, régularisés)
- Charges locatives impayées (sur justificatifs)
- Réparations locatives non effectuées par le locataire sortant, dont la nécessité est établie par la comparaison des états des lieux
- Dégradations causées par le locataire, déduction faite de la vétusté
Justification obligatoire de chaque retenue
Le bailleur doit fournir au locataire, en même temps que la restitution partielle, les justificatifs de chaque retenue : devis ou factures de réparations, décompte de loyers ou charges impayées. Une retenue sans justificatif peut être contestée devant le juge et donner lieu à remboursement.
En copropriété, le bailleur peut conserver 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'approbation des comptes définitifs par l'assemblée générale annuelle, si cette approbation n'a pas encore eu lieu au moment de la sortie du locataire. Cette provision doit être régularisée dans le mois suivant l'approbation des comptes (article 22, alinéa 8 de la loi du 6 juillet 1989).
5. Pénalité de retard pour non-restitution dans les délais
Article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. »
Pour un loyer mensuel hors charges de 900 €, le délai légal est de 1 mois. Si le bailleur restitue le dépôt de garantie avec 2 mois de retard, la majoration est de 900 € × 10 % × 2 = 180 € supplémentaires à verser au locataire.
Cette pénalité s'applique de plein droit, sans que le locataire n'ait besoin de mettre le bailleur en demeure. Elle ne s'applique pas si le retard est imputable au locataire (par exemple, absence de fourniture de sa nouvelle adresse).
6. Recours en cas de litige sur le dépôt de garantie
Si le locataire conteste une retenue ou si le bailleur ne restitue pas dans les délais, plusieurs voies de recours sont possibles :
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant les délais légaux et la pénalité de retard.
- Commission Départementale de Conciliation (CDC) — saisine gratuite et obligatoire avant toute action judiciaire en matière locative (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
- Juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d'instance) — pour les litiges dont le montant est inférieur à 10 000 €, sans obligation d'avocat.
L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par 3 ans à compter de la fin du bail (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le locataire ne peut plus agir.