Les charges locatives — aussi appelées charges récupérables — désignent les dépenses engagées par le bailleur qu'il peut légalement répercuter sur le locataire. Leur liste est fixée de manière limitative par un décret de 1987. Toute charge absente de ce décret ne peut être facturée au locataire, sous peine d'être requalifiée et remboursée. Ce guide détaille la liste officielle, les modalités de perception et la procédure de régularisation annuelle.
1. Principe juridique des charges récupérables
En droit locatif français, le principe est que le bailleur assume les charges liées à la propriété du bien. Seules certaines charges, correspondant à des services rendus directement au locataire ou à l'entretien courant des parties communes, peuvent être refacturées.
Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation [...] »
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et fixant la liste des charges récupérables.
2. Liste officielle des charges locatives récupérables
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 établit la liste limitative des charges récupérables. Elles se répartissent en plusieurs catégories :
A — Ascenseurs et monte-charge
- Électricité de fonctionnement
- Dépenses d'entretien courant (visites périodiques, lubrification, nettoyage)
- Remplacement des petites pièces (ampoules, fusibles, joints, câbles)
- Frais de contrôle technique et de réparation des pannes
B — Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Eau froide et chaude consommée par le locataire et les parties communes
- Produits de traitement des eaux
- Frais de location, d'entretien et de relevé des compteurs d'eau
- Combustibles ou énergie pour le chauffage collectif
- Entretien courant des installations de production d'eau chaude et de chauffage
C — Installations individuelles
- Eau chaude et chauffage individuel : dépenses de combustible, entretien de la chaudière individuelle
- Ramonage des conduits individuels
D — Parties communes intérieures
- Électricité des parties communes
- Fournitures d'entretien (produits ménagers, ampoules, balais)
- Entretien et réparation des appareils d'entretien ménager (aspirateurs, autolaveuses)
- Frais de personnel d'entretien des parties communes (gardien, agent de ménage) dans la limite de 75 % de leur salaire pour le gardien qui assure le nettoyage des parties communes, ou 40 % s'il n'assure que la surveillance
E — Espaces extérieurs
- Entretien des voies de circulation, aires de stationnement
- Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage)
- Dispositifs d'arrosage automatique, fontaines
F — Hygiène
- Fourniture de produits d'hygiène pour les parties communes
- Frais de location et d'entretien des containers à ordures ménagères
- Frais de ratdestruction, désinsectisation
- Frais de nettoiement des parties communes
G — Équipements divers
- Entretien des interphones et des digicodees
- Entretien des antennes collectives
- Entretien des installations de jeux pour enfants
H — Taxes et redevances
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères
- Taxe de balayage
- Redevance d'assainissement
| Charge | Récupérable ? | Remarque |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Non | Impôt du propriétaire — non récupérable, sauf clause spécifique en bail commercial |
| Primes d'assurance immeuble | Non | À la charge exclusive du propriétaire |
| Gros travaux de réparation | Non | Toiture, ravalement, remplacement de la chaudière collective |
| Frais de gestion locative | Non | Honoraires de l'agence immobilière, sauf état des lieux (50/50) |
| Taxe d'enlèvement des ordures | Oui | Répercutable intégralement au locataire |
| Eau froide parties communes | Oui | Au prorata de la quote-part du lot |
| Entretien ascenseur | Oui | Contrat d'entretien et réparations mineures |
3. Provisions sur charges et régularisation annuelle
Dans le cas le plus courant (logement en copropriété ou immeuble collectif), les charges sont perçues sous forme de provisions mensuelles, puis régularisées annuellement sur la base des charges réelles.
Le versement de provisions mensuelles
La provision mensuelle doit être calculée sur la base des charges réelles de l'exercice précédent. Elle est fixée au bail et mentionnée séparément du loyer principal. Le bailleur ne peut pas imposer une provision manifestement surévaluée sans justification.
La régularisation annuelle
Au moins une fois par an, le bailleur doit régulariser les charges en comparant le total des provisions versées aux charges réelles.
Article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Le bailleur doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, le décompte des charges par nature, ainsi que le mode de répartition entre locataires dans les immeubles collectifs. Il doit tenir à sa disposition, pendant 6 mois, les pièces justificatives (factures, contrats, relevés).
Solde en faveur du locataire ou du bailleur
Si les provisions versées dépassent les charges réelles, le bailleur doit rembourser le trop-perçu. Si les charges réelles dépassent les provisions, le locataire doit régler la différence. Ce solde doit être mentionné sur l'appel à régularisation.
L'action en paiement de charges locatives se prescrit par 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer de charges impayées. Il est donc essentiel de réaliser la régularisation annuelle sans délai.
4. Cas particulier : les locations meublées
Pour les locations meublées, les parties peuvent opter pour un forfait de charges plutôt que pour des provisions avec régularisation. Dans ce cas, le forfait est fixé dans le bail et ne peut pas être révisé unilatéralement. Cette option est souvent préférée pour sa simplicité, mais le bailleur assume alors le risque d'une augmentation des charges sans pouvoir en répercuter le surcoût.
5. Bonnes pratiques pour la gestion des charges
- Tenir à jour un tableau de suivi des provisions perçues et des charges réelles par lot.
- Communiquer le décompte 1 mois avant la régularisation, avec les pièces justificatives.
- Conserver les factures des prestataires pendant au moins 3 ans après la régularisation.
- Vérifier la clé de répartition dans le règlement de copropriété avant d'imputer des charges à un locataire.
- Ne pas inclure dans les charges récupérables des postes non prévus par le décret de 1987, sous peine de remboursement forcé.