La copropriété est le régime juridique qui s'applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. C'est le cadre dans lequel évoluent la majorité des gestionnaires de biens en milieu urbain. Comprendre son fonctionnement — syndicat des copropriétaires, règlement de copropriété, assemblée générale, répartition des charges — est indispensable pour gérer efficacement un parc immobilier en immeuble collectif.
1. Le cadre légal de la copropriété
La copropriété est régie par deux textes fondamentaux qui forment le socle du droit de la copropriété en France.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965. Ces deux textes ont été profondément réformés par la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 (loi ELAN) et l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété.
Le statut de la copropriété s'applique obligatoirement à tout immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (article 1 de la loi du 10 juillet 1965). Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes.
2. Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le document fondateur de la copropriété. Rédigé lors de la mise en copropriété d'un immeuble, il s'impose à tous les copropriétaires, présents et futurs, ainsi qu'à leurs locataires.
Contenu obligatoire
- La destination de l'immeuble (habitation, usage mixte, commerce)
- La description des parties privatives et des parties communes
- Les conditions de jouissance des parties privatives et communes
- Les règles relatives à l'administration des parties communes
- La répartition des charges entre copropriétaires
- Les tantièmes (quote-parts de propriété) affectés à chaque lot
Article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. »
Modification du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété peut être modifié par décision de l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) pour les clauses relatives à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes. Certaines modifications, comme le changement de destination de l'immeuble, nécessitent l'unanimité.
3. Parties communes et parties privatives
| Parties privatives | Parties communes |
|---|---|
| L'intérieur de chaque appartement (sols, murs non porteurs, plafonds) | Gros œuvre (toiture, façade, murs porteurs, planchers) |
| Les équipements à usage exclusif du lot (cuisine, salle de bain) | Halls d'entrée, couloirs, escaliers, ascenseurs |
| Les cloisons intérieures non porteuses | Canalisations et câbles dans les parties communes |
| Les fenêtres et volets (parfois communs selon règlement) | Jardins, cours, parkings communs |
| Les balcons privatifs | Toiture-terrasse, même si accessible uniquement depuis un lot |
Certaines parties communes peuvent être attribuées en jouissance exclusive à un copropriétaire (jardin en rez-de-chaussée, terrasse). Ce droit de jouissance exclusive ne confère pas la propriété : l'entretien courant incombe au titulaire, mais les grosses réparations restent à la charge de la copropriété.
4. Le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé qui regroupe l'ensemble des copropriétaires. Il existe de plein droit dès la création de la copropriété, sans formalité de constitution.
Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. »
Les missions du syndicat
- Conservation et administration des parties communes
- Défense des intérêts collectifs des copropriétaires
- Établissement et exécution du budget prévisionnel annuel
- Tenue du carnet d'entretien de l'immeuble
- Souscription de l'assurance de l'immeuble (obligatoire depuis la loi ELAN 2018)
- Constitution d'un fonds de travaux (obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots depuis la loi ALUR 2014)
5. Le syndic : rôle et obligations
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il peut être un professionnel (syndic de gestion) ou un copropriétaire bénévole (syndic non professionnel). Depuis la loi ALUR (2014), le contrat de syndic professionnel est soumis à un contrat-type défini par décret.
Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété, des décisions de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 — contrat-type de syndic.
Obligations principales du syndic
- Tenir la comptabilité du syndicat en respectant le plan comptable adapté aux copropriétés (décret du 14 mars 2005)
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (obligatoire sauf dispense votée à l'unanimité pour les petites copropriétés)
- Convoquer et tenir l'assemblée générale annuelle dans les 6 mois de la clôture de l'exercice
- Mettre en œuvre les décisions de l'assemblée générale
- Tenir à jour le carnet d'entretien et les archives de la copropriété
- Souscrire l'assurance de la copropriété et en informer les copropriétaires
- Immatriculer la copropriété au registre national des copropriétés (obligatoire depuis 2017, géré par l'ANAH)
6. L'assemblée générale : décisions et majorités
L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété. Elle se réunit au minimum une fois par an pour approuver les comptes, voter le budget et statuer sur les travaux et questions d'administration.
Les différentes majorités
| Majorité | Article de loi | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Majorité simple (plus de la moitié des voix des présents et représentés) | Art. 24 | Travaux d'entretien courant, désignation du syndic, approbation des comptes |
| Majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires) | Art. 25 | Travaux d'amélioration, installation d'équipements collectifs, délégation de pouvoirs au syndic |
| Double majorité (majorité des membres représentant au moins 2/3 des voix) | Art. 26 | Modification du règlement de copropriété, aliénation de parties communes, travaux d'amélioration importants |
| Unanimité (100 % des voix) | Art. 26 al. 4 | Changement de destination de l'immeuble, suppression de parties communes, aliénation d'équipements essentiels |
Lorsqu'une résolution soumise à la majorité de l'article 25 n'a pas recueilli la majorité absolue mais a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).
7. Les charges de copropriété
Les charges de copropriété sont les dépenses nécessaires à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Elles sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes fixés dans le règlement de copropriété.
Deux catégories de charges
- Charges générales (article 10 alinéa 1) : administration, conservation, entretien des parties communes. Réparties proportionnellement aux tantièmes généraux de chaque lot.
- Charges spéciales (article 10 alinéa 2) : charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun (ascenseur, chauffage collectif). Réparties en fonction de l'utilité objective de chaque service pour chaque lot.
Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. »
Le fonds de travaux obligatoire
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les copropriétés de plus de 10 lots à usage de logement doivent constituer un fonds de travaux destiné à financer les travaux futurs sur les parties communes. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Impayés de charges : recours du syndicat
En cas d'impayés de charges, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs recours :
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
- Injonction de payer devant le président du tribunal judiciaire (procédure simplifiée)
- Action en recouvrement au fond avec constitution d'hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur
- Provision sur charges : le syndicat peut exiger le paiement d'une provision représentant le quart du budget prévisionnel au 1er janvier de chaque exercice (article 35 du décret du 17 mars 1967)
8. Impact pour les bailleurs en copropriété
Pour un propriétaire bailleur dont le bien est situé en copropriété, plusieurs règles spécifiques s'appliquent :
- Récupération des charges sur le locataire : les charges de copropriété correspondant à des prestations individualisables (eau, chauffage collectif, entretien parties communes) peuvent être récupérées auprès du locataire selon les règles du décret du 26 août 1987.
- Travaux votés en AG : si une AG vote des travaux à la charge des copropriétaires, le bailleur doit les financer. Il peut sous conditions répercuter une partie du coût sur le loyer via une majoration prévue à l'article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989.
- Information du locataire : le bailleur doit informer le locataire de la tenue de l'AG et lui transmettre, sur demande, les procès-verbaux des assemblées générales concernant ses conditions d'habitat.
- Représentation en AG : le bailleur, et non le locataire, vote en assemblée générale. Le locataire peut assister à l'AG sans droit de vote, sauf dispositions particulières du règlement de copropriété.