L'état des lieux est l'un des documents les plus importants du contrat de location. Réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire, il permet de constater objectivement l'état du logement et de ses équipements. Un état des lieux mal réalisé ou incomplet est souvent à l'origine de litiges coûteux et chronophages. Ce guide fait le point sur les obligations légales, le contenu requis et les bonnes pratiques pour éviter les contentieux.
1. L'obligation légale de réaliser un état des lieux
L'état des lieux est obligatoire pour toute location soumise à la loi du 6 juillet 1989, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée à usage de résidence principale.
Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement [...] et joint au contrat de location. »
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le format de l'état des lieux est précisément encadré par un décret spécifique qui en fixe les mentions obligatoires.
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.
2. Les mentions obligatoires de l'état des lieux
Le décret du 30 mars 2016 impose un contenu précis. Un état des lieux incomplet peut être contesté et, dans certains cas, réputé non avenu, ce qui prive le bailleur de toute possibilité d'imputer des dégradations au locataire.
Mentions communes à l'entrée et à la sortie
- Le type d'état des lieux (entrée ou sortie)
- La date d'établissement
- La localisation du logement (adresse complète)
- Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou siège social
- Le nom du locataire et son adresse de résidence avant l'entrée dans les lieux
- Si applicable, le nom et les coordonnées du mandataire du bailleur
- Le relevé des compteurs individuels de consommation d'eau et d'énergie
- Le nombre de clés remises et leur type (clé d'entrée, boîte aux lettres, garage, etc.)
- La description de chaque pièce et de chaque partie du logement, de ses équipements et de ses revêtements
- L'état de chaque élément constaté (bon état, état d'usage, mauvais état, avec description précise)
Mentions spécifiques à l'état des lieux de sortie
- L'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire sortant
- La date de l'état des lieux d'entrée pour permettre la comparaison
- L'évolution de l'état de chaque pièce et équipement depuis l'entrée
Si le bailleur ne réalise pas d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil). En pratique, cela empêche le bailleur de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie pour des dégradations.
3. L'état des lieux d'entrée : ce qu'il faut vérifier
L'état des lieux d'entrée doit être exhaustif. Un oubli peut empêcher le bailleur de faire valoir une dégradation à la sortie.
| Zone | Points à vérifier |
|---|---|
| Revêtements sols | Parquet (rayures, lames décollées), carrelage (fissures, joints), moquette (taches, usure) |
| Revêtements murs/plafonds | Peinture (éclats, taches), papier peint (décollements, trous), humidité visible |
| Menuiseries | Fonctionnement des fenêtres, portes, volets, serrures, poignées |
| Cuisine | État de la hotte, plaques, four, robinetterie, joints d'éviers |
| Salle de bain | Joints de baignoire/douche, mitigeur, WC (chasse d'eau, abattant) |
| Installations techniques | Radiateurs, chaudière, VMC, tableau électrique, prises, interrupteurs |
| Annexes | Cave, garage, parking : état et accès |
Recommandation : la prise de photos
Bien que non imposée par la loi, la prise de photographies datées est vivement recommandée. Elles constituent une preuve irréfutable en cas de litige. Les photos doivent être annexées à l'état des lieux et signées (ou acceptées par voie électronique) par les deux parties.
4. L'état des lieux de sortie : comparer et constater
L'état des lieux de sortie doit être réalisé en présence du locataire (ou après convocation si celui-ci est absent) et comparé pièce par pièce avec l'état des lieux d'entrée.
Éléments non imputables au locataire
Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n'est responsable que des dégradations qu'il a causées. Ne peuvent pas lui être imputés :
- L'usure normale des revêtements (peinture ternie, parquet rayé par l'usage)
- La vétusté des équipements (chauffe-eau ancien, joints vieillis)
- Les désordres résultant d'un manque d'entretien imputable au bailleur
- Les dégradations causées par un vice de construction ou un cas de force majeure
La grille de vétusté
Les parties peuvent convenir d'une grille de vétusté à annexer au bail. Cette grille, fondée sur des accords collectifs de location, définit la durée de vie théorique des équipements et une décote annuelle. Elle permet de calculer la valeur résiduelle d'un élément dégradé, et donc le montant maximal pouvant être retenu sur le dépôt de garantie.
Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 2 : les accords collectifs de location peuvent prévoir des grilles de vétusté applicables aux locations.
5. Procédure en cas de désaccord sur l'état des lieux
Deux situations peuvent donner lieu à un litige : le locataire refuse de signer l'état des lieux, ou les parties ne s'accordent pas sur les dégradations constatées.
Procédure en cas de refus de signature
Si l'une des parties refuse de procéder à l'état des lieux ou de le signer, il est possible de faire appel à un huissier de justice (ou commissaire de justice depuis la réforme de la profession en 2022). Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Réserves et contestations ultérieures
Le locataire peut émettre des réserves sur l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant son établissement — et dans le premier mois de la période de chauffe concernant les éléments de chauffage (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Ces réserves doivent être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception.
La voie judiciaire
En cas de désaccord persistant, les parties peuvent saisir le juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d'instance) qui tranchera sur la base des preuves apportées (états des lieux, photos, témoignages, constats d'huissier).
L'action en réparation du bailleur contre le locataire se prescrit par 3 ans à compter de la fin du bail (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, aucun recours n'est possible.
6. L'état des lieux numérique et la gestion digitale
Depuis la loi ALUR (2014) et la loi pour la République numérique (2016), l'état des lieux peut être réalisé et signé électroniquement. Les signatures électroniques ont la même valeur probante qu'une signature manuscrite, à condition de garantir l'identité des signataires et l'intégrité du document.
Les logiciels de gestion locative professionnels, comme GTI Property, permettent de :
- Créer des états des lieux structurés pièce par pièce
- Joindre des photos datées et géolocalisées à chaque observation
- Recueillir la signature électronique des deux parties sur tablette ou smartphone
- Archiver automatiquement les documents avec horodatage
- Comparer entrée et sortie en un clic lors de la fin de bail