La question de savoir qui doit payer quelle réparation est l'une des plus fréquentes dans la relation bailleur-locataire. La loi fixe des règles précises, mais leur application concrète prête souvent à confusion. Ce guide fait le point sur la répartition légale des travaux et des réparations, avec des exemples concrets pour éviter les litiges.
1. Le principe général de répartition
Le droit locatif français distingue deux grandes catégories de travaux et réparations :
- Les réparations locatives : à la charge du locataire, elles couvrent l'entretien courant et les menues réparations résultant de l'usage normal du logement.
- Les travaux de gros entretien et réparations : à la charge du bailleur, ils couvrent le maintien en état du bien et sa mise en conformité.
Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (obligations du bailleur) et article 7 (obligations du locataire). Décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant la liste limitative des réparations locatives incombant au locataire.
2. Les réparations à la charge du locataire
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste de façon limitative les réparations locatives. Ce qui n'y figure pas ne peut être imputé au locataire.
Locataire Intérieur du logement
- Raccords de peinture et papier peint
- Entretien des parquets (vitrification exclue)
- Nettoyage des moquettes
- Remplacement des vitres cassées
- Réglage et graissage des portes et fenêtres
- Remplacement des poignées, crémones, verrous
Locataire Plomberie & électricité
- Remplacement des joints de robinets et de siphons
- Débouchage des canalisations (sauf obstruction ancienne)
- Remplacement des abattants de WC
- Remplacement des ampoules et fusibles
- Entretien du chauffe-eau (détartrage)
- Ramonage des conduits individuels
Bailleur Structure et gros œuvre
- Toiture, charpente, façade
- Murs porteurs, fondations
- Planchers et escaliers
- Remplacement des fenêtres vétustes
- Ravalement de façade
Bailleur Équipements et réseaux
- Remplacement du chauffe-eau ou de la chaudière
- Canalisations encastrées ou enterrées
- Installation électrique principale
- Mise aux normes du logement
- Remplacement du système de chauffage collectif
3. Le rôle déterminant de la vétusté
La vétusté est l'usure naturelle d'un bien due au temps et à son usage normal. Elle modifie fondamentalement la répartition : même pour des éléments normalement à la charge du locataire, la vétusté peut basculer la responsabilité vers le bailleur.
Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. La vétusté n'est pas une dégradation.
Exemples concrets d'application de la vétusté
| Élément | Durée de vie théorique | Conséquence après dépassement |
|---|---|---|
| Peinture intérieure | 7 à 10 ans | Bailleur assume le remplacement complet |
| Moquette | 7 à 10 ans | Bailleur assume le remplacement |
| Robinetterie | 15 à 20 ans | Remplacement à la charge du bailleur |
| Chauffe-eau électrique | 10 à 15 ans | Remplacement à la charge du bailleur |
| Parquet | 25 à 35 ans | Vitrification à la charge du bailleur si vétuste |
Ces durées de vie sont indicatives. Elles sont précisées dans les grilles de vétusté issues des accords collectifs de location (accord UNIS-UNPI-CSAB du 22 juin 2010), que les parties peuvent annexer au bail.
4. Dégradations imputables au locataire
Le locataire est responsable des dégradations résultant d'une faute, d'une négligence ou d'un défaut d'entretien courant, qu'elles concernent des éléments locatifs ou non. Exemples typiques :
- Trous dans les murs au-delà de l'usage normal (tableau, étagère)
- Brûlures, taches indélébiles sur la moquette ou le parquet
- Dégât des eaux résultant d'une fuite non signalée par le locataire
- Bris de glaces (fenêtres, miroirs de salle de bain)
- Moisissures résultant d'une mauvaise ventilation ou d'un manque d'aération imputable au locataire
Les moisissures sont souvent litigieuses. Si elles résultent d'un défaut de construction (pont thermique, VMC défaillante), la responsabilité est celle du bailleur. Si elles résultent d'un manque de ventilation par le locataire (sèche-linge sans évacuation, absence d'aération), c'est au locataire d'en supporter les conséquences. Un rapport d'expertise peut s'avérer nécessaire.
5. Les travaux urgents : qui peut les faire faire ?
En cas de travaux urgents nécessaires à la conservation du logement ou à la santé du locataire, et si le bailleur ne réagit pas après mise en demeure, le locataire peut :
- Faire réaliser les travaux à ses frais et en demander le remboursement au bailleur
- Saisir le juge en référé pour obtenir une autorisation de travaux aux frais du bailleur
À l'inverse, le locataire ne peut pas, sans autorisation du bailleur, réaliser des travaux de transformation du logement. Il peut en revanche effectuer des travaux d'aménagement, à condition de remettre le logement en état à la sortie si le bailleur le demande (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).
6. Travaux d'amélioration et récupération des coûts
Certains travaux d'amélioration réalisés par le bailleur peuvent, sous conditions, entraîner une majoration de loyer en cours de bail. C'est notamment le cas des travaux d'économie d'énergie ou d'amélioration du confort, si une clause le prévoit expressément dans le bail (article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989, loi Élan 2018).