Lorsqu'un propriétaire met son bien en location, le choix entre bail meublé et bail nu est l'une des premières décisions à prendre. Ces deux régimes juridiques diffèrent sur des points essentiels : durée du bail, dépôt de garantie, préavis de congé, obligations concernant le mobilier et fiscalité. Ce guide compare les deux formules point par point pour vous aider à choisir la plus adaptée à votre situation.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 2 à 25-9 pour le bail nu, articles 25-3 à 25-9 pour le bail meublé) et décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
1. Bail nu et bail meublé : définitions légales
Location vide
- Le logement est loué sans mobilier
- Le locataire apporte tous ses meubles
- Régime principal : loi du 6 juillet 1989, section classique
- Contrat type Alur (décret du 29 mai 2015)
Location meublée
- Le logement est loué avec un mobilier suffisant pour y vivre immédiatement
- Liste minimale de mobilier définie par décret
- Régime spécifique : articles 25-3 à 25-9 de la loi de 1989
- Contrat type Alur spécifique aux meublés
La distinction entre les deux régimes repose sur un critère fonctionnel : le logement meublé doit permettre au locataire d'y vivre normalement en n'apportant que ses effets personnels. Un logement partiellement équipé ne satisfaisant pas la liste réglementaire peut être requalifié en bail nu par un juge, avec les conséquences qui s'ensuivent (durée du bail allongée, dépôt de garantie réduit de moitié).
2. Durées du bail : une différence fondamentale
La durée légale du bail constitue la différence la plus significative entre les deux régimes. Elle détermine la stabilité locative pour le bailleur comme pour le locataire.
| Type de bail | Durée minimale | Cas particuliers | Renouvellement |
|---|---|---|---|
| Bail nu | 3 ans (bailleur particulier) 6 ans (bailleur personne morale) |
— | Tacite reconduction pour la même durée |
| Bail meublé — résidence principale | 1 an | 9 mois si le locataire est étudiant (non reconductible tacitement) | Tacite reconduction d'1 an (sauf bail étudiant) |
| Bail mobilité | 1 mois | Logement meublé pour une mobilité professionnelle, études ou formation | Non reconductible — doit être signé à nouveau |
Le bail meublé étudiant (9 mois) ne se reconduit pas tacitement. À son terme, le locataire libère les lieux ou un nouveau bail doit être signé. Le bailleur n'a pas à donner congé. C'est une souplesse appréciable pour les bailleurs souhaitant récupérer le logement chaque été.
3. Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie encadré par la loi diffère selon le type de bail.
| Type de bail | Plafond légal | Délai de restitution |
|---|---|---|
| Bail nu | 1 mois de loyer hors charges | 1 mois (si état des lieux de sortie conforme) ou 2 mois (si retenues) |
| Bail meublé | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois (si état des lieux de sortie conforme) ou 2 mois (si retenues) |
| Bail mobilité | Aucun dépôt de garantie autorisé | — |
Le dépassement du plafond légal est sanctionné : le locataire peut exiger le remboursement du trop-perçu et le bailleur s'expose à une amende. En dehors du plafond légal, aucun autre versement ne peut être exigé avant l'entrée dans les lieux, hormis le premier loyer.
4. Préavis de congé : qui peut partir, et quand ?
Le préavis est le délai que le locataire ou le bailleur doit respecter avant de mettre fin au bail. Il est différent selon le type de bail et le motif du congé.
Préavis du locataire
| Type de bail | Préavis standard | Préavis réduit (zone tendue ou motif légitime) |
|---|---|---|
| Bail nu | 3 mois | 1 mois (zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, RSA, AAH) |
| Bail meublé | 1 mois | 1 mois (aucune réduction supplémentaire — déjà le minimum légal) |
Préavis du bailleur
Pour le bail nu, le bailleur doit donner congé avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail, pour l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage). Pour le bail meublé, ce délai est réduit à 3 mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le bailleur peut donner congé au locataire pour l'une des raisons suivantes : reprise, vente, motif légitime et sérieux. » Le préavis est de six mois pour le bail nu, de trois mois pour le bail meublé.
5. Le mobilier obligatoire en bail meublé
Pour qu'un bail soit légalement qualifié de meublé, le logement doit contenir l'ensemble des éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. L'absence d'un seul élément peut justifier une requalification en bail nu.
Liste réglementaire du mobilier
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, rideaux occultants)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage)
Si un juge requalifie un bail meublé en bail nu (mobilier insuffisant), le locataire bénéficie rétroactivement des droits attachés au bail nu : durée de 3 ans, dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer, préavis bailleur de 6 mois. Le bailleur devra restituer la différence de dépôt de garantie et peut être condamné à des dommages et intérêts.
Inventaire du mobilier
Un inventaire détaillé du mobilier doit être établi contradictoirement lors de l'état des lieux d'entrée et annexé au bail. Il décrit chaque meuble, son état et sa marque si possible. Cet inventaire est le document de référence en fin de bail pour évaluer les éventuelles dégradations à imputer au locataire.
6. Clauses spécifiques selon le type de bail
Clauses spécifiques au bail meublé
Le bail meublé peut prévoir des clauses que la loi n'autorise pas dans un bail nu :
- Révision annuelle du loyer : la clause de révision est quasi systématique et indexée sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers), comme pour le bail nu.
- Clause résolutoire : elle peut être incluse pour permettre la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer, de défaut d'assurance ou de troubles de jouissance.
- Obligation d'assurance : le locataire est tenu de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). La justification annuelle de cette assurance peut être prévue au bail.
Clauses abusives à éviter
Certaines clauses sont réputées non écrites quel que soit le type de bail, notamment :
- L'interdiction faite au locataire d'héberger des proches
- La responsabilité du locataire pour des réparations relevant du bailleur
- L'obligation de souscrire une assurance auprès d'une compagnie désignée par le bailleur
- Le dépôt de garantie supérieur au plafond légal
- L'interdiction d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
7. Fiscalité : revenus fonciers vs BIC
Le régime fiscal est l'un des arguments les plus souvent avancés en faveur du bail meublé. Les deux régimes relèvent de catégories d'imposition différentes.
| Critère fiscal | Bail nu | Bail meublé |
|---|---|---|
| Catégorie d'imposition | Revenus fonciers | Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) |
| Régime simplifié | Micro-foncier (abattement 30 %) | Micro-BIC (abattement 50 %) |
| Seuil du régime simplifié | Revenus < 15 000 €/an | Recettes < 77 700 €/an (2024) |
| Régime réel | Déduction des charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurance) | Déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier |
| Statut LMNP / LMP | Non applicable | LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP si recettes > 23 000 € et > revenus professionnels du foyer |
En régime réel BIC (LMNP), l'amortissement du bien immobilier et du mobilier permet souvent de réduire significativement, voire d'annuler, la base imposable. C'est l'un des principaux avantages du meublé pour les investisseurs locatifs. En revanche, lors de la revente, la plus-value est calculée sans tenir compte des amortissements déduits, ce qui peut alourdir la fiscalité de cession.
La loi de finances pour 2024 a durci le régime fiscal des locations meublées de tourisme non classées (Airbnb, etc.) : l'abattement micro-BIC est passé de 50 % à 30 %, aligné sur le micro-foncier. Pour les locations longue durée (résidence principale du locataire), les abattements n'ont pas été modifiés à ce stade.
8. Bail meublé ou bail nu : comment choisir ?
Le choix entre les deux régimes dépend de vos objectifs patrimoniaux, du type de locataire ciblé et de la localisation du bien.
| Critère | Bail nu est préférable si… | Bail meublé est préférable si… |
|---|---|---|
| Stabilité locative | Vous souhaitez un locataire sur le long terme (3 ans) | Vous acceptez une rotation plus fréquente (1 an) |
| Type de bien | Grand logement (T3, T4) destiné à des familles | Studio ou T1/T2 dans une ville étudiante ou dynamique |
| Loyer | Loyer standard du marché | Loyer généralement 10 à 30 % supérieur à un bien équivalent vide |
| Fiscalité | Revenus fonciers, déduction des charges réelles en régime réel | BIC avec amortissement possible en régime réel LMNP |
| Récupération du bien | Congé avec 6 mois de préavis minimum | Congé avec 3 mois de préavis (ou fin naturelle d'un bail étudiant) |
| Charges pour le bailleur | Investissement initial plus faible (pas de mobilier) | Mobilier à fournir et entretenir, remplacement en cas d'usure |
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