En copropriété, l'assemblée générale (AG) est l'organe souverain qui prend les décisions collectives engageant l'ensemble des copropriétaires. Si le syndic est en principe chargé de la convoquer, la loi ouvre ce droit à d'autres acteurs — copropriétaires, conseil syndical — dans des conditions précisément encadrées. Comprendre la procédure de demande de convocation, les délais légaux et les recours en cas de carence du syndic est indispensable pour tout copropriétaire souhaitant faire inscrire un sujet urgent à l'ordre du jour ou contraindre un syndic défaillant à agir.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment son article 17. Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi, notamment ses articles 8 et 9. Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, entrée en vigueur le 1er juin 2020. Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris en application de l'ordonnance.
1. Le cadre légal de l'assemblée générale
L'assemblée générale des copropriétaires est l'instance décisionnelle centrale de toute copropriété. Elle réunit l'ensemble des copropriétaires — ou leurs mandataires — pour délibérer et voter sur toutes les questions relevant de la vie de l'immeuble : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, travaux sur les parties communes, désignation ou révocation du syndic, modification du règlement de copropriété.
L'assemblée générale ordinaire (AGO)
La loi impose la tenue d'au moins une AG par an. Cette assemblée ordinaire doit être réunie dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable, afin notamment d'approuver les comptes de l'exercice écoulé et de voter le budget prévisionnel de l'exercice à venir.
« L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic. Elle est réunie au moins une fois par an. » L'obligation de réunion annuelle constitue une règle d'ordre public à laquelle le syndicat ne peut déroger.
L'assemblée générale extraordinaire (AGE)
En dehors de la réunion annuelle obligatoire, une AG extraordinaire peut être convoquée chaque fois que l'intérêt de la copropriété l'exige : travaux urgents, litige important, révocation du syndic, question financière grave. La loi prévoit plusieurs personnes habilitées à en demander la convocation.
2. Qui peut demander la convocation d'une AG ?
Trois catégories d'acteurs disposent, en droit, du pouvoir d'obtenir la convocation d'une assemblée générale.
| Demandeur | Condition | Base légale |
|---|---|---|
| Le syndic | De plein droit — obligation légale d'au moins une AG par an | Art. 17, loi du 10 juillet 1965 |
| Le conseil syndical | À tout moment, sans seuil de voix requis | Art. 17, loi du 10 juillet 1965 |
| Un ou plusieurs copropriétaires | Représenter au moins le quart (1/4) des voix de tous les copropriétaires | Art. 17, loi du 10 juillet 1965 |
Le rôle du syndic
Le syndic est le mandataire légal du syndicat des copropriétaires. Convoquer l'assemblée générale fait partie de ses obligations fondamentales (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). S'il ne convoque pas l'AG ordinaire annuelle dans les délais légaux, il engage sa responsabilité contractuelle et peut être révoqué.
Le conseil syndical
Le conseil syndical est l'organe consultatif élu par les copropriétaires. Il assiste et contrôle le syndic dans sa gestion. L'article 17 de la loi lui confère le droit de demander la convocation d'une AG à tout moment, sans avoir à justifier d'un seuil minimum de voix. En pratique, le conseil syndical usera de ce droit lorsque le syndic se montre inactif face à une situation urgente.
Les copropriétaires représentant au moins le quart des voix
Un ou plusieurs copropriétaires peuvent conjointement formuler une demande de convocation d'AG extraordinaire, à condition de représenter ensemble au moins le quart (25 %) des voix de l'ensemble des copropriétaires. Ce seuil s'apprécie sur la totalité des tantièmes du syndicat, non sur les seules voix présentes ou représentées à une éventuelle réunion précédente.
Le seuil du quart des voix est calculé sur la totalité des tantièmes du syndicat, tels qu'ils résultent du règlement de copropriété. Un copropriétaire possédant un seul lot de faible quote-part devra impérativement se regrouper avec d'autres copropriétaires pour atteindre ce seuil. La liste des tantièmes figure dans l'état descriptif de division ou peut être obtenue auprès du syndic.
3. Comment formuler la demande : forme et contenu
La loi ne prescrit pas de formule sacramentelle pour la demande de convocation, mais la pratique et la prudence imposent le respect de certaines exigences.
La forme recommandée : lettre recommandée avec accusé de réception
La demande doit être adressée au syndic de copropriété. Il est fortement conseillé d'utiliser la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) afin de constituer une preuve irréfutable de la date de la demande. Cette précaution est déterminante si le syndic tarde à répondre et que les demandeurs envisagent un recours judiciaire.
Le contenu indispensable de la demande
Pour être recevable et produire ses effets, la demande doit comporter les éléments suivants :
- L'identité des demandeurs : noms, prénoms, qualité de copropriétaire et numéro(s) de lot(s)
- La justification du seuil : mention des tantièmes représentés (si demande par des copropriétaires) ou mention de la qualité de membre du conseil syndical
- Les points souhaités à l'ordre du jour : liste précise et motivée des résolutions à soumettre au vote de l'assemblée
- Le cas échéant, les projets de résolutions correspondant à chaque point demandé
- Les documents utiles à annexer aux convocations (devis, rapports d'expertise, etc.) si déjà disponibles
L'ordre du jour doit être formulé avec précision. Une demande vague (« discuter des problèmes de l'immeuble ») ne contraindra pas le syndic à inscrire un point spécifique. Le syndic peut refuser d'inscrire à l'ordre du jour une question dont la formulation ne permet pas aux copropriétaires d'en comprendre l'objet et la portée avant la réunion.
4. Les obligations du syndic après réception de la demande
Dès réception d'une demande régulière, le syndic est légalement tenu de convoquer l'assemblée générale. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d'y donner suite dans les plus brefs délais.
Délai d'envoi de la convocation
La loi ne fixe pas de délai précis entre la réception de la demande et l'envoi de la convocation. En pratique, la jurisprudence et les usages considèrent qu'un délai raisonnable ne saurait excéder deux à trois mois. Au-delà, le syndic peut être considéré en situation de carence, ouvrant droit à un recours judiciaire.
L'inscription des points à l'ordre du jour
Le syndic est tenu d'inscrire à l'ordre du jour les questions dont la convocation a été demandée, à condition qu'elles entrent dans la compétence de l'assemblée générale et soient formulées de manière suffisamment précise. Il ne peut pas s'arroger le droit de censurer ou de reformuler substantiellement les points demandés.
Le décret précise les modalités selon lesquelles les copropriétaires et le conseil syndical peuvent demander l'inscription de questions à l'ordre du jour d'une assemblée et la convocation d'une assemblée générale. La demande adressée au syndic constitue le point de départ de l'obligation de convocation.
Inscription de questions supplémentaires par des copropriétaires
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour d'une AG déjà convoquée. Cette demande doit être adressée au syndic par LRAR dans un délai permettant au syndic de joindre les pièces nécessaires à la convocation. En pratique, cette demande doit parvenir au syndic suffisamment tôt avant l'envoi de la convocation (au minimum plusieurs semaines avant l'AG prévue).
5. En cas de refus ou de carence du syndic
Si le syndic refuse de convoquer l'AG ou ne donne pas suite à la demande dans un délai raisonnable, les demandeurs ne sont pas sans recours. La loi prévoit une voie judiciaire permettant de contraindre la convocation ou de l'organiser sans le syndic.
Le recours devant le Président du Tribunal Judiciaire
Les copropriétaires demandeurs (ou le conseil syndical) peuvent saisir le Président du Tribunal Judiciaire en référé — c'est-à-dire selon une procédure d'urgence — pour lui demander :
- D'enjoindre au syndic de convoquer l'assemblée générale dans un délai fixé par le juge, le cas échéant sous astreinte journalière
- D'autoriser un copropriétaire à convoquer lui-même l'assemblée générale, aux frais avancés du syndicat, en fixant l'ordre du jour
« À défaut par le syndic de convoquer l'assemblée [sur demande régulière], tout copropriétaire peut, après mise en demeure restée infructueuse, demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé d'enjoindre au syndic de procéder à cette convocation ou de désigner un mandataire chargé de le faire. »
La mise en demeure préalable : condition de recevabilité
Avant de saisir le juge, les demandeurs doivent avoir adressé au syndic une mise en demeure préalable, restée infructueuse. Cette mise en demeure doit être envoyée par LRAR et fixer un délai raisonnable pour que le syndic procède à la convocation. En pratique, un délai de deux à quatre semaines est retenu.
Le juge des référés peut déclarer la demande irrecevable si aucune mise en demeure préalable n'a été adressée au syndic. Il est donc impératif de respecter cette étape, même si le refus du syndic apparaît manifeste. Conservez l'accusé de réception de la mise en demeure comme preuve.
Le président du conseil syndical comme convocateur de substitution
Depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le président du conseil syndical dispose d'un pouvoir de convocation subsidiaire renforcé. En cas de carence du syndic, et après que le conseil syndical a lui-même vainement sollicité le syndic, le président du conseil syndical peut être habilité judiciairement à convoquer l'AG.
6. La convocation : délais légaux et contenu obligatoire
La convocation de l'assemblée générale obéit à des règles de fond et de forme strictes dont le non-respect peut entraîner la nullité des décisions prises.
Le délai légal de convocation : 21 jours
La convocation doit parvenir à chaque copropriétaire au moins vingt et un jours francs avant la date de la réunion. Ce délai est calculé en jours francs : ni le jour de la notification ni le jour de la réunion ne sont comptés.
« Les convocations sont notifiées au moins vingt et un jours avant la date de la réunion. Ce délai peut être réduit en cas d'urgence, sans être inférieur à huit jours, par décision du président du tribunal judiciaire statuant en référé ou sur requête. »
Réduction du délai en cas d'urgence
En cas d'urgence avérée — risque pour la sécurité de l'immeuble, réparation immédiate indispensable — le Président du Tribunal Judiciaire peut, sur requête, autoriser une convocation dans un délai réduit, sans que celui-ci puisse être inférieur à huit jours.
Le mode de notification
La convocation est notifiée à chaque copropriétaire par l'un des moyens suivants :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : mode de droit commun
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement
- Voie électronique : si et seulement si le copropriétaire a préalablement accepté ce mode de notification par écrit, conformément à l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 (introduit par l'ordonnance 2019-1101)
Le contenu obligatoire de la convocation
La convocation doit impérativement comporter les éléments suivants :
- La date, l'heure et le lieu de la réunion
- L'ordre du jour précis, avec mention de chacune des questions soumises au vote
- Le cas échéant, les projets de résolution pour chaque point à voter
- Les documents nécessaires à l'information des copropriétaires : comptes de l'exercice écoulé, budget prévisionnel, devis pour les travaux soumis au vote
- Pour l'AG ordinaire : l'état financier du syndicat et les comptes prévisionnels
- L'avis de tenue du conseil syndical (si le conseil syndical a rendu un avis sur les comptes)
Cet article dresse la liste des documents qui doivent obligatoirement être joints ou mis à disposition des copropriétaires avec la convocation : projets de résolutions, état financier, comptes annuels, note d'information sur les modalités de calcul des charges lorsqu'un projet de travaux est inscrit à l'ordre du jour.
Principe de l'immuabilité de l'ordre du jour
L'assemblée générale ne peut délibérer valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour figurant dans la convocation. Toute décision prise sur un point non mentionné est nulle, même si l'ensemble des copropriétaires est présent et y consent. Ce principe dit de l'immuabilité de l'ordre du jour protège les copropriétaires absents ou représentés qui se sont déterminés sur la base de la convocation reçue.
| Élément | Règle légale | Conséquence en cas de violation |
|---|---|---|
| Délai de 21 jours francs | Art. 9, décret du 17 mars 1967 | Nullité possible des décisions prises (action en nullité dans les 2 mois) |
| Mode de notification (LRAR) | Art. 9, décret du 17 mars 1967 | Nullité possible des décisions si le copropriétaire lésé en démontre le grief |
| Ordre du jour précis | Art. 9 et 11, décret du 17 mars 1967 | Nullité de toute décision prise sur un point non inscrit |
| Documents joints | Art. 11, décret du 17 mars 1967 | Irrégularité susceptible de vicier les décisions concernant les points non documentés |
7. Les modalités modernes de réunion
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a profondément modernisé les modalités de tenue des assemblées générales, en permettant la participation à distance.
Participation par visioconférence ou audioconférence
Depuis la réforme de 2019, les copropriétaires peuvent participer à l'AG et voter à distance par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Cette participation à distance est équivalente à la présence physique : le copropriétaire participant à distance est compté comme présent pour le calcul des majorités.
« Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils sont alors réputés présents pour le calcul du quorum et de la majorité. Les moyens utilisés transmettent au moins la voix des participants et permettent la retransmission continue et simultanée des délibérations. »
Le vote par correspondance
Depuis l'ordonnance 2019-1101, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen du formulaire de vote joint à la convocation. Ce formulaire doit être adressé au syndic, par LRAR ou par voie électronique si le copropriétaire a accepté ce mode, de manière à parvenir au syndic avant la tenue de l'assemblée. Le copropriétaire qui vote par correspondance est réputé présent.
Le mandat (pouvoir)
Tout copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée générale par un autre copropriétaire, par son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, ou par toute autre personne de son choix. Un mandataire ne peut toutefois détenir plus de trois mandats, sauf si le total des voix dont il dispose (les siennes propres et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat.
Il est interdit à un copropriétaire de donner mandat au syndic, à ses préposés ou à ses ascendants ou descendants pour le représenter à l'assemblée générale (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Cette interdiction vise à éviter les conflits d'intérêts entre le syndic gestionnaire et le syndicat des copropriétaires.
8. Enjeux pratiques pour les copropriétaires bailleurs
Pour un propriétaire bailleur dont le bien est situé en copropriété, la maîtrise des procédures d'assemblée générale revêt une importance particulière à plusieurs titres.
Défendre ses intérêts face à des décisions coûteuses
Une AG peut voter des travaux importants sur les parties communes — ravalement de façade, remplacement de la toiture, réfection des canalisations — dont le coût est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Un copropriétaire bailleur qui estime qu'un devis est excessif ou qu'une décision est prématurée a tout intérêt à être présent ou représenté, et le cas échéant à demander l'inscription d'un point alternatif à l'ordre du jour.
Agir en cas de syndic défaillant
Un syndic qui ne convoque pas l'AG annuelle dans les délais, qui refuse d'inscrire un point urgent ou qui gère mal les finances de la copropriété peut être révoqué. Pour ce faire, il faut toutefois que la question soit inscrite à l'ordre du jour d'une AG. Si le syndic refuse de s'auto-révoquer, la procédure de demande de convocation par le quart des voix — avec recours judiciaire si nécessaire — est le levier approprié.
Informer le locataire
Le bailleur est seul habilité à voter en assemblée générale. Le locataire peut assister aux AG sans droit de vote, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Néanmoins, le bailleur doit informer son locataire des décisions prises en AG qui affectent ses conditions d'habitat (travaux dans les parties privatives, modification des services collectifs, etc.).
Répercussion des travaux votés sur le loyer
Si l'AG vote des travaux d'amélioration (et non de simple entretien) à la charge des copropriétaires, le bailleur peut, sous conditions strictes, majorer le loyer en cours de bail à la date d'achèvement des travaux, dans les limites fixées par l'article 17 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette faculté ne s'applique pas aux travaux de mise en conformité ni aux travaux d'entretien courant.